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    物業管理知識百問——維修資金篇
    發布時間:2015/9/8 10:14:56 點擊次數:

    物業管理知識百問

    維修資金篇

     

    81、房屋建築工程的保修期限是多長時間?

    房屋建築工程的最低保修期限為:

    (1)地基基礎和主體結構工程,為設計文件規定的該工程合理使用年限

    (2)屋麵防水工程、有防水要求的衛生間,房間和外牆麵的防滲漏,為5年

    (3)供熱與供冷係統,為2個采暖供冷期

    (4)電氣係統、給排水管道、設備安裝為2年

    (5)裝修工程為2年

     

    82、對物業的維修責任是如何區分的?

    在國家規定的保修期限內,物業由開發建設單位負責維修。

    保修期限屆滿後,業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備,由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護,涉及物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造項目,可按程序申請動用物業維修資金。

     

    83、住宅的自用部位及自用設備包括哪些?

    住宅的自用部位是指業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽台、天井、庭院以及室內牆麵等部位;

    住宅的自用設備是指業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備。

     

    84、住宅的共用部位、共用設備、公共設施包括哪些?

    物業共用部位,是指根據法律、法規和物業買賣合同,由單幢物業內業主或者單幢物業內業主與之結構相連的物業業主共有的部位,包括:物業的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆麵、門廳、樓梯間、走廊通道等。

    共用設施設備,是指根據法律、法規和物業買賣合同,由業主共有的附屬設施設備,包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

     

    85、物業管理區域內的公共建築和共用設施能否改變用途?確需改變用途的,如何辦理?

    物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施,是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的,不得擅自改變用途。

    業主確需改變公共建築和共用設施用途的,應當依法辦理相關手續,並告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意後,由業主依法辦理相關手續。

     

    86、住宅的共有部位、共有設備維修時,相鄰業主、使用人應如何配合?

    住宅的共用部位、共用設備維修時,相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的,責任人應當負責賠償。因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責修複或者賠償。

     

    87、什麽是物業維修資金? 

    物業維修資金,是指專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、中修和更新、改造的資金。

     

    88、連雲港市物業維修資金交存標準?

    業主按照所擁有物業的建築麵積交存物業維修資金,不設置電梯的房屋每平方米建築麵積交存首期維修資金50元,設置電梯的房屋每平方米建築麵積交存首期物業維修資金80元。開發建設單位按照所開發商品房的建築總麵積交存物業維修資金,每平方米建築麵積交存維修資金10元。

     

    89、物業維修資金管理原則?

    物業維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、集中管理、政府監督的原則。

     

    90、物業維修資金使用後怎麽分攤?

    住宅共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:

    (一)商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建築麵積的比例分攤。

    (二)售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業維修資金的比例分攤;其中,應由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建築麵積的比例分攤。

    (三)售後公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建築麵積比例分攤到各相關物業。其中,售後公有住房應分攤的費用,再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業維修資金的比例分攤。

     

    91、業主大會成立後,需要使用物業維修資金的,如何辦理?

    (一)物業服務企業或者維修單位提出使用方案,使用方案應當包括擬大修、中修和更新、改造的項目、費用預算、列支範圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用物業維修資金的情況的處置辦法等;

    (二)業主大會依法通過使用方案;

    (三)物業服務企業或者維修單位組織實施使用方案;

    (四)物業服務企業或者維修單位持有關材料向所在地市、縣物業維修資金專門管理機構申請列支物業維修資金;

    (五)市、縣物業維修資金專門管理機構發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令其改正;

    (六)市、縣物業維修資金專門管理機構審核同意後,將所需物業維修資金劃轉至物業服務企業或者維修單位。

     

    92、哪些費用不得從物業維修資金中列支?

    (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

    (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

    (三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修複費用;

    (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

     

    93、物業維修、更新費用的承擔有什麽規定?

    物業維修、更新費用根據不同的維修、更新內容或責任按下列規定承擔:

    (1)住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用,由業主承擔;

    (2)住宅共用部位和共同設備的維修、更新費用,由整幢住宅的業主按照各自擁有的住宅建築麵積比例共同承擔;設立物業維修資金的,在物業維修資金中列支;

    (3)公共設施的維修、更新費用,由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建築麵積的比例共同承擔;設立物業維修資金的,在物業維修資金中列支;

    住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

    物業出現嚴重損壞,影響業主和使用人安全時,區、縣房地產管理部門應當督促限期維修。

    物業維修資金不足時,業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的住宅建築麵積比例,交納物業維修資金。

    其它篇

     

    94、小區違法建設包括哪些?

    住宅小區道路、綠地、停車場、空地,建築物樓頂、退層平台、樓內通道,底層院內以及配建的停車場均屬共有部分(產權證上明確權屬除外),歸全體業主所有,任何單位和個人不得擅自占用。未經批準,擅自在上述部位建設建築物、構築物或其它設施的均屬違法建設。

     

    95、小區內發生違法建築如何處理?

    小區發生違法建設,街道辦事處應及時予以製止,小區業主委員會、物業服務企業、小區業主有權進行勸阻、製止、舉報、訴訟。對勸阻無效的,向物業所在地的城管執法部門報告。

     

    96、物業服務企業簽訂合同後如何備案?解除物業服務合同是否需要備案?

    物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同報物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。物業服務企業與業主大會解除物業服務合同,應將解除合同原因、解除時間和表決結果以書麵形式報物業項目所在縣、區物業管理行政部門備案,並告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會。

     

    97、資質等級分幾級?

    物業服務企業資質等級分為一、二、三級。其中,一級資質企業由國家住建部負責頒發和管理,二級資質企業由省級住建部門負責頒發和管理,三級資質企業由省轄市物業主管部門負責頒發和管理。

     

    98、物業服務企業承接項目有何規定?

    一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。

    二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

    三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

     

    99、從事物業管理未取得資質的物業服務企業,該承擔什麽法律責任?

    《物業管理條例》第六十條規定,未取得資質證書從事物業管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得,並處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

     

    100、連雲港市物業管理行業協會的性質?

    連雲港市物業管理協會是經連雲港市民政局批準並注冊登記,以物業服務企業為主體,相關企業參加,按照有關法律、法規自願組成的行業性的自律組織。行業協會的有效工作可以促進本行業的健康有序發展。連雲港市物業管理協會業務主管部門為連雲港市住房保障和房產管理局。




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