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    南京物管草案公布 業主無權拒繳物業費引激辯
    發布時間:2015/8/8 0:24:33 點擊次數:

    7月8日,南京市人大召開立法領導小組會議,14個政府部門對《南京市住宅物業管理條例(草案)》(下稱《草案》)各陳己見。自6日《草案》上網公布征求公眾意見以來,引發激烈爭論,尤其有條款明確業主無權拒繳物業費,更是擊中物管多年亂象,觸動各方神經。


    物業服務倡導酬金製

    收支每一分錢須公開

    南京物業管理水平不高,落後於蘇錫常。全市現有封閉小區4129個,物業企業1050家,全市物業費征繳率隻有六成稍多,八成物業公司靠開發商補貼和侵占小區公共收益維持運營。

    《草案》起草團隊牽頭人、河海大學法學院副院長陳廣華教授認為,物業公司入不敷出,習慣降低服務水平、侵吞公共收益,業主以不繳物業費表達不滿,物業收入減少,服務跟著下降,物業管理陷入惡性循環。

    其實,業主和物業矛盾很大程度來自信息不對稱,雙方沒有明明白白對上賬。《草案》倡導建立公開、透明的賬目。今後,物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益以及業主大會和業主委員會經費,都應建賬並及時入賬。

    《草案》提倡物業服務實行酬金製,業主將物業服務的成本加上雙方約定的酬金,付給物業公司。每一分錢的開與支都向業主公開。

    南京市住建委物業辦負責人徐成介紹,該市99%以上的物業公司收入都是包幹製,即業主提供一定的經費,能不能盈利,看物業公司的本事。而光靠這部分錢,八成物業公司要虧本。物業公司或降低服務標準,或把公共物業收益,如停車費、電梯和小區內廣告費等裝入自己腰包。

    《草案》提出,物業公司要向業主大會公開公共投入和支出以及非商業秘密之外的所有收支情況,向業主大會或全體業主公布年度預決算,每季度公布收支情況。業主可請審計機構審計賬目。如果開發商認為物業服務超出政府指導價,可向政府部門申請調價。南京城市治理委員會公眾委員王興宏認為,拿2006年出台的政府指導價衡量現在的物業服務,不合理。此次南京立法,支持物業費最終回歸市場,讓物業收費更加合理,是終結物業管理亂象的關鍵。

    業主不得拒繳物業費

    服務不達標懲處需明確

    對整部《草案》,業主反映最強烈的是第56條,其第一款提出,業主不得以物業企業服務質量未達約定標準為由,拒繳物業費。不少業主直接就此條向陳廣華抗議。

    目前南京普通小區物業費收繳率不到65%,不少保障房和老舊小區不到60%。據南京市中院統計,物業欠費糾紛占去年全市物業官司的九成以上,僅秦淮法院當年就受理630多件物業欠費訴訟,大多案件以業主敗訴、補繳物業費了結。

    陳廣華解釋,國務院《物業管理條例》提出,業主有按時繳納物業費的義務,如物業服務沒達到合同約定,要求其繼續履行合同,或提供賠償,但並沒賦予業主不交物業費的權利。

    《草案》第56條第二款明確,業主有欠繳物業費等違反物業服務合同行為,錄入個人信用檔案。不少業主對此同樣不滿。陳廣華表示,不繳物業費不一定就納入信用檔案,而是法律判決生效才納入。業主馬上補交,雙方和解,都不會納入信用檔案。

    業主不能不繳物業費,拿什麽來製約物業公司?仁恒物業公司總經理張家寧介紹,《草案》對企業的約束更嚴了,今後要建立考核和信用評價體係,主管部門定期檢查,向社會公開。對物業公司和物業項目負責人征信更嚴格,不按合同約定提供服務,同樣會被記入信用檔案。

    對物業公司的約束還體現在,業主大會可委托第三方顧問與評估機構評估物業服務企業履約情況,並向全體業主公布評估結果,以專業評定來代替個體的感受。

    大邦紫雲閣業委會主任王宏說,《草案》對業主的責任和後果規定很清晰,但對物業公司還沒有體現對等的約束力,對物業服務不達標的懲處須在條款中明確。

    前期物業費交開發商

    重大“突破”不受待見

    《草案》第43條規定,在業主大會成立前,物業費由開發商歸集。這是個重大突破。不過,業主和物業公司對此均不待見。

    陳廣華解釋,成立業主大會前的物業公司,由開發商所聘,物業費該由其交給物業公司。這樣做,可解決不少問題:開發商建設遺留問題,開發商不願成立業主大會,物業服務無人監管。

    在前期物業中,《草案》要求開發商和物業公司繳納保證金,並請第三方評估機構。開發商不繳物業費,物業申領開發商保證金;服務評估不達標,扣除物業公司保證金,充實到業主共有資金賬戶;業主不繳物業費,由開發商依當初售房約定處理。

    有業主擔心,開發商和物業公司存在裙帶關係,他們會聯手對付業主,打官司必判輸;物業公司也不歡迎此款,他們害怕和開發商較勁,會失去市場。

    九部門執法進小區

    能否執行到位存擔憂

    《草案》確立小區管理以自治為主、政府管理為輔,第75條明確9家行政部門在小區內的職責,首次列出小區行政執法清單。如將住宅改為經營場所、住宅加裝電梯的監管是規劃部門的職責,改變房屋結構影響安全、供水、排水、燃氣等監督檢查由住建部門負責。

    陳廣華認為,物業公司主要的管理對象是“物”,對業主則提供服務。對業主的很多行為,物業公司缺乏管理手段。居民房屋之外部分屬半公共區域,是社區管理的重要組成部分,在小區自治失靈的情況下,政府有必要介入。對毀綠種菜、私搭亂建這兩個小區反映最集中的問題,《草案》規定由城管負責監督檢查;對群租,則要求公安負責查處。環保、質監、規劃等部門都有在小區開展執法管理的職責。

    多家物業公司負責人表示,上述條款有利於厘清物業和政府之間的職責界限,關鍵是能不能執行到位。有物業公司負責人直言,對政府部門不作為,企業沒多少辦法。

    對法律落地執行,不少業主同樣表示擔憂。比如,執法人員不夠,行政執法進不了小區;想搞第三方評估、審計,但到哪去找成熟的中介機構?立法出發點很好,但還得集思廣益再完善。民生立法需最大限度征求民意,傾聽各方“大聲說”,以凝聚共識,達成最大公約數。

    社會話題

    不繳物業費理應列入征信記錄

    這兩天,《南京市住宅物業管理條例(草案)》(征求意見稿)正在公開征求社會意見,其中“業主不繳納物業費影響個人征信”引起較大的爭議。反對意見認為,業主不繳納物業費大都事出有因,物業費目前仍然是最有效和最直接製約物業的“工具”,不繳納物業費影響個人征信是對業主的不公。

    這種意見隻看到了事情的一麵。征求意見稿這樣規定是有道理的,一是業主不按時繳納物業費是一種失信違約,這沒有任何借口,對物業服務的不滿可以通過包括法律和業主委員會在內的其他路徑表達和約束,而不應用不繳納物業費來“綁架”。二是,現在民居的格局,物業費早已不是一家一戶的事了,如共用綠地、保潔、保安和照明等,少數人不繳納物業費實際上是在影響大家的利益,揩大家的油。三是,這的確屬於個人信用問題,不信可以查一查,不按時繳納物業費的人中,老賴不少。

    我國住宅物業管理隻有不到20年的曆史,無論是法規的建立,還是管理水平,都有待逐步健全和提高,此時就更需要業主和物業彼此之間的寬容、理解和合作。即使從利益角度看,小區既是業主的幸福家園,也是物業公司的穩固“飯碗”,雙方是應該能相依相敬和互惠互存的。按時繳納物業費是一個前提,對大家都好。 

    來源:人民網


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